在资金全球化的今天，美国房地产市场因其稳定的长期发展吸引了众多海外华人投资的目光。此时就需对美国税务规定有大致的了解而避免不需要的错误和麻烦。最近我们的几个客户都向我们问及关于个人纳税人识别号码(ITIN)和在售屋或出租过程中报税的问题。报税季节已经开始，这里我们给大家做一个简单的介绍。


在美国投资房地产在以下情况下需要报税：
· 投资房产出租，并有租金收入，在持有期间就需要报税。
· 海外房产投资人出售房产时，美国国税局会先扣缴售价的10%。该外国人必须申报1040 NR 表进行多退少补。

在处理以上相关税务时，海外房产投资人就需要有美国国税局颁发的个人纳税人识别号码(ITIN)。


美国国税局给不符合取得社会安全号码(SSN)资格的外籍人士发ITIN号码主要是用于申报联邦税（或需要申请退税）的目地。它由九个数字组成，第一个数字一定是9，第四和第五个数字在70-88之间，例如 9XX-70-XXXX。需要ITIN者包括下列人士：
• 需要申报美国税表的非居民外籍人士
• 申报美国税表的美国居民外籍人士（根据在美国居住的天数而定）
• 美国公民/居民外籍人士的被抚养人或配偶
• 持有签证的非居民外籍人士之被抚养人或配偶


如果您在美国有网站营运，证劵投资，投资房产出租，或者有物业出售，那么您就需要申报联邦税。如果您没有社会安全号码，而且也没有资格取得该号码，但依规定您必须提供联邦税报税识别号码或必须申报联邦所得税表，您就必须申请ITIN号码。如果您申请了社会安全号码但尚未获知结果，请先不要提交W-7表。只有当您收到社会***通知，表示无法核发社会安全号码给您时，您才需填妥W-7表。有了ITIN后，您可以调整预扣税额并且申请退税。因为ITIN仅是用于报税的用途，根据国税局最新的规定，如果在连续五年内都没有用ITIN报税的话，国税局就会注销这个ITIN。

如果是自己办理的话，申请时要填写最新版W-7表【国税局个人纳税人报税识别号码申请表】(Application for IRS Individual Taxpayer Identification Number) 并附上一份有效的联邦所得税表及您的外籍人士身份文件（护照）原件或者经过公证（notarized）或认证 （certified）的身份证明。应注意由于申报的税表是您申请ITIN号码的附件，因此请勿将税表寄到1040表，1040A表或1040EZ表的报税说明中所列的受理地址，而应将您的税表，W-7表，身份证明与外籍人士身份文件一并寄到下列地址:
Internal Revenue Service
Austin Service Center
ITIN Operation
PO Box 149342
Austin, TX 78714-9342


如果您使用护照原件， IRS办完会自动寄还给你。你不用提供回邮信封，但一定注意住址不要写错。您也可以通过国税局授权的收件机构 (Acceptance Agent)，或亲自到国税局纳税人协助中心 (Taxpayer Assistance Center) 来申请办理ITIN号码，这样就不必邮寄上述资料到国税局位于奥斯汀（Austin）的办事处了。

您可以在一年中的任何时间申请ITIN号 码，不过如果您随W-7表附上的税表是在报税截止日之后才申报，您可能要加缴利息和（或）罚金，因此您应在规定的报税截止日前申报本年度的税表，以避免这种情况发生。

如何您符合申请ITIN的资格，同时您也完成了申请程序，您通常会在七周内收到国税局的信函，内含您个人专属的报税号码。如果您在申请七周后仍未收到您的ITIN或其他国税局信函，您可以致电国税局1-800-829-1040免费电话，查询您目前的申请办理情况。


（我们建议，在您进**产投资之前，应咨询有经验的律师或会计师来考虑税务问题。）