孙斯陶：买卖双方谈妥之后，就可以进入交易阶段了，好的房源会非常抢手，也有很多规矩，那么，在美国买房如何递交申请呢？ 准备资料： 买房子下offer是非常技巧性的一个事情。首先要根据买家区分，看是中国的买家还是美国本地的买家。 中国买家： 如果是中国买家，那么需要准本的材料有：本人护照、中国境外的资金资产证明。 护照要注意名字的拼写要一致； 如果资金是在中国境内的话就不能用，最好是拿到美国本地或者是香港这些地方。境外资金证明是为了证明买家有能力购买房子，比如要购买100万的房产那么资金证明就要有100万出头才可以。 美国本地买家： 如果是美国本地的买家还要看是贷款买家还是现金买家。 现金买家需要银行的资金证明，证明有能力购买，不光是房产还有过户、检查等费用； 贷款买家则需要提供ID（驾照、社会安全卡卡号），工作证明，过去两年的报税单，资金证明，收入证明，负债情况，银行资金证明、银行贷款预批信。 假如要买价值100万的房屋，应提供首付20%即不少于20万的银行资金证明，剩下80万元要提供银行贷款预批信。 银行资金证明和银行贷款预批信上两笔款项之和应大于房价。 第一步：制作报价offer 如果选择通过房产经纪做报价书，那么需要填写买家资料以及自己想出的房屋报价，如果房子开价100万，买家想出96万，那么报价书上面就写96万。 还要写上定金，一般定金为房价的3%左右，100万的房屋定金为3万左右。同时要写明定金使用支票支付还是用其他方式支付。 如果买房没有经纪人就需要自己制作报价书或有卖方经纪人代理制作。 房产经纪做好报价书后会给买家看，买家觉得没有问题就在上面签字。签字后就要在报价书上附上买家的资金证明和定金支票，一起发送给卖方经纪。 第二步. 等待卖家回复并制定再次报价策略 卖方经纪人收到报价书后会给房主看，由房主来做决定是否将房子卖给买家，这时有三种可能： 情况一：完全接受offer offer上不仅有出价的问题还包括一些条款要求，卖方就全盘接受，这种情况是比较少见的。 情况二：拒绝接受offer 拒绝的原因可能是出价过低、条款苛刻、过户日期较长或者因为卖家收到太多的offer，他在逃选其他offer，有时不会马上联系。 作为一个负责的房产经纪人这个时候应该及时和卖方经纪人联系，了解原因做好应对。 情况三：卖家给出Counter Offer 如果卖方觉得买家出价太低，可能会给一个Counter Offer反向还价。买方经纪人拿到Counter Offer后要和买家商讨应对策略，包括价格和合同其他细则，像是过户时间等待。 买卖双方谈妥之后，就可以进入交易阶段了，小编在此提醒各位，好的房源会非常抢手，在美国如何递交买房申请也是非常有技巧的，比如不要为了砍价而故意挑毛病，卖家会觉得你不喜欢这个房子而不卖给你，总之，买房要遵循美国房产交易的规矩来，稳稳地买个好房子。

孙斯陶：美国房子的买卖流程和中国的房子买卖流程有很大区别。那么，如果准备将美国的房子卖掉，该怎么做呢？或者人在中国，该怎么卖掉美国的房子呢？ 第一步：委托房屋经纪人 当屋主要卖房时, 可以先找一位房产经纪人代表卖方的利益，这位房产经纪人可以称为Listing Agent，经纪人会将房子放到市场上出售。 各个公司的收费可能不同，买方经纪人会得到一半。举例来说，如果房产经纪人收费是6%的话，那么他要分出一半(3%)给买主经纪人(Buyer Agent, 又称Selling Agent)。 因为当一个房子上市以后, 有很多经纪人带买主来看房, 这些经纪人就是买方经纪人。 第二步：装扮房子 要把房子打扮得比较漂亮一点。 首先要把房屋清洁干净：窗户擦干净、有坏掉的灯泡要换成新的，让房屋显得更加明亮、墙壁需要的话重新漆。 还要把房屋内的家具简单的归纳一下，大家具搬到车库，换上小家具，比如原来的大餐桌可以改成4人的圆桌，大的床、写字台收一下，什么餐具，壁橱里面的衣服鞋子，孩子的玩具书，都统统装箱放到车库里，如果没觉得家里东西多的人，多看看专业卖房的布置照片就能有个概念。 有的情况是屋主已经搬走了，家具也都搬走了，房子是空的，这时有人来看房子，看到整个空房是很难想象各个地方是做什么用的。这时最好是做个或者租个storage放起来，简洁的风格，把家居的一面收起来，要看起来像样板间，屋子怎么显大怎么来。 第三步：合理定价 我们想把房子快速地卖出去，首先定价要合理。 可以查询类似条件的房屋的销售记录，看看是以什么样的价格卖出去的。以同样学区、类似条件最近卖房的价格为基准。 可以先有一个心理预期，然后和房产经纪一起讨论制定价格。在出售时可以先放一个价格，然后根据现行市场情况，反映好可以加价、反映不好可以酌情适当地降低价钱。 第四步：发布房源 1.拍摄照片，把房子的各个房间，还有前院后院都拍些漂亮的照片； 2.写广告词，写一个比较好的广告词来介绍房子； 3.上传发布到网上，如果是通过房产经纪人卖，他会帮你上传到相应网站，能让所有的房产经纪都看到所卖房子的照片、数据和售价； 另外也可以选择自己将房子信息放到相应网站，比如：Zillow等，这样有的客户在网上看到信息就会主动联系了； 4.发布媒体广告，还可以将房屋出售信息放到当地的报纸上，华人媒体报纸或是主流媒体的英文报纸上。这样发布到受众越广的媒体上，看到的人也就越多； 5.房产经纪人会做宣传页摆放在房子门口，这样邻居或是路过的人都会看到拿一页。在做open house也会在屋内放上这个宣传页，这样使得潜在客户也可以通过宣传页了解房子，和家人研究，不会看过房子就忘记了。 第五步：open house 这点非常重要，因为不管照片多漂亮、广告词多好，买家还是要亲眼看到房子才放心。 做open house有几个要注意： 夏天要保持屋内清凉，凉快的地方也要开空调，让看房人感觉舒服，也会让他们对房子留下个好印象； 所有灯要打开，进门处放上签到的本子和彩色广告，让来的人把电话都留下，桌子上摆上花。屋里喷点清新剂或者冬天烤个肉桂苹果派； open house可以安排看房时间段，尽量安排集中看房，来的人越多越好，这样给买家一种房子很抢手的感觉。同时也利于卖家安排自己的时间，大多在六日两天，集中看房比分批看房效果更好。 第六步：仔细挑买家 open house之后的一两天，一般卖方经纪就会收到买方经纪的电话或邮件来询问房子情况。买方经纪会给卖方经纪一份报价书，是他们心中的报价。这时一定要看对方是不是真心买且有能力购买房子，有诚意的买家一定要提供银行pre-approval letter(银行贷款预批准证明)或银行现金存款证明。 比较抢手的房子收到三五十封的offer都是有可能的，卖方经纪要和卖主一起讨论选择合适的买家。 第七步 收定金 签合约 签合约时作为卖家可以有自己的要求，可以与买家一起商量选择哪个过户公司、何时做房屋检查、何时可以拿到全款（现金和贷款拿到钱的时间是不一样的）、推迟过户是否有违约金，要把这些细则都规定下来。 第八步：进**屋过户 过户公司在产权没有问题的情况下要到**进行过户，正式过户之后才会把房屋钥匙交给买家。